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              房屋買賣合同未網簽,也可要求強制過戶

              發布日期:2019-05-06    作者:吳丁亞律師


              每當房價暴漲時,很多業主在簽訂居間買賣協議后,違約拒售,那么在尚未網簽正式房地產買賣合同的情形下,作為買受方可否主張合同繼續履行,要求強制辦理過戶呢?
              案例
              20103月買方張先生、賣方嚴女士在某房地產經紀有限公司的居間下,簽訂居間合同一份,并簽訂《房屋買賣協議》一份,協議約定張先生購買嚴女士名下位于上海市某區某室動遷安置房,房屋價款為人民幣65萬元,張先生在協議簽訂后3日內支付房價款人民幣55萬元,剩余房款10萬元在辦理交易過戶時支付,同時約定房屋限制過戶期限屆滿后10日內辦理過戶手續。
              協議簽署后,張先生依約支付了55萬元,嚴女士將房屋交付給張先生使用。由于房價的上漲,嚴女士拒絕配合張先生辦理網簽及過戶手續。張先生遂向法院提起訴訟,要求:判決《房屋買賣協議》繼續履行并要求法院判決嚴女士將房屋過戶至其名下,以及逾期過戶的違約責任。
              法院判決
              法院經審理 后認為原被告簽署的房屋買賣協議合法有效,雙方均應按約履行各自義務。
              最終法院判決:
              一、張先生與嚴女士簽訂的《房屋買賣協議》繼續履行;
              二、嚴女士于判決生效之日起十日內協助張先生將本案系爭房屋產權過戶至原告名下,張先生應于辦理過戶的同時支付嚴女士購房款人民幣100000元;
               
              從上述小案例中可以看出,網簽買賣合同并非是強制過戶的必要條件,買賣雙方沒有網簽合同仍然可以判決過戶。
              其實,網簽合同只是房地產交易部門為了方便房地產交易的管理,而推行的合同管理制度。
              針對目前房地產交易中的具體情況,買賣雙方通常先簽訂居間方提供的格式版本的《房屋買賣協議》或《房屋買賣居間協議》等形式的協議(以下統稱“買賣協議”),買賣雙方在買賣協議中約定在一定時間內簽署網簽版本《上海市房地產買賣合同》。但是,在房價暴漲,尚未網簽正式的房地產買賣合同情形下,賣方違約拒售,作為買方是否可以要求賣方強制過戶呢?
              這個問題關鍵要看簽訂買賣協議的法律性質,究竟買賣雙方簽署的是一份完整的房屋買賣合同,還是僅僅屬于一份預約合同。
              若是前者,則可以要求賣方繼續履行合同,辦理強制過戶;
              若是后者,則無法要求賣方配合辦理過戶手續,只能要求賣方承擔違約責任。
              同時,對于這類合同可履行的前提是買方有足夠的資金能力,否則,不能一次性付清所有房款的情形下,法院一般不會支持買方的訴請,否則,即便支持買方的訴請,也會造成無法執行。
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