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員工借名企業買房 ,事后過戶犯難,律師巧化解

發布日期:2019-05-09    作者:徐晨光律師
    案情簡介:1988年來自農村的許某進入寧波某集體企業上班,任技術崗,雖已成家,但未在城區購房,受當時政策限制,作為農村戶口的許某不能在市區買房。2年后,城區某樓盤開售,許某想借名企業買房,而企業為了留住技術人才,也同意其以企業名義出面買房,房子暫登記在企業名下,待時機成熟后再辦過戶。同時,據企業方事后表示,雙方之間為此簽訂了一份協議,約定許某需在該企業服務滿5年,作為將來配合其房產過戶的交換條件。
但事與愿違,許某在該企業工作3年后,中途離職,而企業事后聲稱,許某未攜帶技術出走。但涉案房子卻長期由許某及家人居住使用,期間企業也未曾提出異議。

但時隔30年后,風波再起。2018年許某家人意識到房產仍登記在企業名下,為此憂心忡忡,萬一有一天房子拆了,不僅房子沒了,可能連拆遷款都拿不著。

于是便委托浙江銘生律師事務所在房地產、建筑工程領域實務經驗豐富的律師阮文良、顏晨輝處理該起案件。

可此時,與當初買房已過去30年,該集體企業已經過兩次改制,相關的檔案也已缺失,企業方認為許某未履行當初的承諾,且未全部支付房款,因此不予配合過戶。而許某則拿出了企業方出具的房屋產權證明、房屋產權證以及收據等證據,證明當初的購房款來源及權屬。

礙于情面,原本雙方想通過調解解決,但在協商過程中,企業方卻堅持認為許某中途離職有過錯,要求許某支付10萬元的過戶配合費,導致調解陷入僵局。

在兩位律師的建議下,后案件轉入正式審理程序。在律師的建議下,許某主張:1.確認自己對該房屋的所有權;2.要求企業協助過戶。而企業在審理中不僅對許某購房的事實不予認可,還提出反訴要求許某將其持有的房屋產權證予以返還,同時要求許某及其家人搬離涉案房屋。

審理結果:

在審理中,法官充分聽取了當事人的陳述,梳理出案件爭論焦點后認為,許某提供的收款收據中有一份明確裁明了為支付購房款,且付款時間與涉案房屋購買時間高度吻合,證明許某確有向企業交付購房款的事實;其次,在房屋交付后,許某及其家屬一直占有使用涉案房屋至今,且長期持有涉案房屋的權證及發票等原件,企業從未提出異議;最后,企業在向許某出具的證明中明確了許某借企業名義購買涉案房屋的事實。雙方之間雖未簽訂借名買房的協議,可以確認涉案房屋系許某購買,僅借名登記在企業名下。根據《最商人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》干問題的解釋(一)》第三條規定“當事人有證據證明不動產登記薄的記載與真實權利狀態不符。其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持”。判決一、確認涉案房產屬于許某所有;二、限企業方于本判決生效后三十日內協助許某辦理涉案房產的過戶手續;三、駁回企業方的反訴請求。
    判決后被告不服,目前該案還在二審審理之中。

 

訴訟策略:
1、確定正確的案由和訴訟請求,是獲得案件理想結果的第一步。不同的案由對應著不同的法律關系,是一個案件濃縮的法律關系的核心,也是爭議的核心。抓住爭議的核心,提出適當的訴訟請求,法官在縱觀案件全局時才會認同你的觀點,自然勝算率就更大。本案中,許某找到了浙江銘生律師事務所的阮文良律師,在其建議下先提出所有權確認的訴訟請求,同時要求企業配合辦理過戶,以維護實際享有房屋所有權的權益。許某接受了阮文良律師的建議,最終取得了滿意的效果。
2、將證據加工成證據鏈,變客觀事實為法律事實。本案中,當事人許某有著良好的證據意識,他保留了幾乎所有涉及該房屋的證據,包括:簽訂的合同、給企業還款的憑證、企業出具的產權證明、購房時的契稅發票、水電服務合同等一系列證據形成一條完整的證據鏈條,使法官相信許某與企業之間有口頭的借名買房協議,且房屋的實際所有權人是許某。通過證據,將這些客觀事實加工成法律事實,使法官達到內心確信,相信當事人的主張,贏得官司,也是水到渠成的事情。

律師點評

第一,借名買房合同,屬于無名合同?,F實生活中一方借名另一方買房的現象,大量存在。因親情及信任關系而忽略簽署書面合同是常見情況。根據《合同法》第十條規定,口頭形式也是合同形式的一種,不存在借名買房協議必須是書面形式的法律規定;本案中,許某與企業未簽訂書面合同,不能排除借名買房的客觀事實;從許某已提供的相關證據,足以證明許某與企業之間存在借名買房口頭協議的事實,企業亦認可,是雙方當事人真實意思表示,不違反法律禁止性規定,應屬有效。在房款已結清,政策限制已取消的情況下,符合房屋過戶條件,借名人要求出名人將房屋過戶至自己名下,是出名人應當履行的約定義務。

第二,房屋的所有權認定,取決于真實的民事實體法律關系。根據《物權法》規定,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。房產登記僅是一種證明,是推定登記人為該不動產的權利人,但是否為真正的所有權人,取決于真實的民事實體法律關系。


 

 

                                      浙江銘生律師事務所 徐晨光
                                          2019年4月12
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