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              丈夫擅自處分共有房屋,妻子明確表示不同意繼續履行,買房人的權益如何保障?

              發布日期:2019-05-13    作者:周留俠律師

              案情簡介:
              2016年10月20日,劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》約定,劉某購買李某名下的北京市某區房屋(以下簡稱案涉房屋),買賣價款220萬;劉某于合同簽訂后30日內將購房款付至第三方資金托管公司;上述房屋買賣價款付清后五日內,李某協助劉某辦理案涉房屋的權屬變更登記手續。合同還對各自的違約責任進行了約定。
              2016年11月20 日,劉某將220萬元購房款一次性支付至資金托管賬戶內。后劉某請求李某協助辦理案涉房屋的權屬變更登記手續,李某以其妻子陳某不同意出售該房屋及不予協助辦理房屋權屬變更登記為由,拒絕為劉某辦理房屋產權證變更手續。后劉某找到李某之妻陳某協商房屋權屬變更過戶手續。陳某表示,其從未同意李某出售夫妻共同房屋,也從來沒有簽署過同意出售的證明,李某在出售案涉房屋時未經過其同意,違反了法律規定,故不同意協助辦理該房屋的權屬變更登記手續。
              庭審概況:
              劉某起訴至法院稱,其購買案涉房屋系善意,在簽訂該房屋的買賣合同時,陳某向中介公司出具了同意出售共有房屋的證明,且其購買該房屋系基于市場價格,并且還高于周邊的價格;另外,如果其不能購買該房屋,則由于限購政策導致其無法再購買房屋。故請求法院判令強制李某、陳某履行《房屋買賣合同》,由李某、陳某協助辦理案涉房屋的權屬變更登記手續。
              李某辯稱,其在出售案涉房屋時確實未經過其妻子陳某的同意,而其所出具的陳某同意出售的證明系房屋中介機構的某員工代替所簽。在陳某不同意履行《房屋買賣合同》的情況下,請求法院駁回劉某的訴訟請求。
              陳某辯稱,其與李某系夫妻,案涉房屋系雙方共同財產,按照法律規定,出售該共有房屋,應征得夫妻雙方的明確同意。李某在出售該房屋時并未征得其同意,故其不同意李某出售案涉房屋,請求駁回劉某的訴訟請求。
              法院裁判規則:
              劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》時,劉某基于信賴李某是案涉房屋國有土地使用權證及房屋產權證上的登記權利人,且在簽訂《房屋買賣合同》時李某的配偶陳某也出具同意銷售的證明,故其信賴李某有權處分案涉房屋,對此沒有任何過錯;而經查明,劉某所購買的案涉房屋在簽時同周邊同類型房屋的出售價格是一致的,且略高于周邊同類型房屋的價格,因此并不存在劉某同李某串通損害陳某利益的情形存在?;诖?,在李某作為該房屋的登記權利人同劉某簽訂《房屋買賣合同》時,劉某是善意的,且合同所約定的對價也是合理的,故《房屋買賣合同》系李某與劉某的真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。至于劉某請求李某、陳某繼續履行合同的訴訟請求,經查明,李某在出售案涉房屋時,系偽造了陳某的簽名,而在本案訴訟過程中,陳某明確表示不同意出售案涉房屋,根據物權法第九十七條“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外”的規定,在陳某作為案涉房屋共同共有權人的情況下,要想繼續履行《房屋買賣合同》,實現該共有房屋的物權變動,必須取得該房屋共有權利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉房屋,故劉某主張繼續履行合同的訴訟請求,不符合上述物權法規定的條件,不予支持。至于在合同有效且不能履行情況下劉某的權益保護問題,劉某可以變更訴訟請求,要求解除合同并請求房屋出賣人李某承擔違約責任,對此,在法院已經向劉某明確釋明其可變更訴訟請求的情況下,劉某仍堅持其原來的訴訟請求,拒絕變更訴訟請求,故對劉某在本案中要求李某、陳某繼續履行案涉《房屋買賣合同》、協助辦理房屋權屬變更登記的訴訟請求,予以駁回。據此,一審法院判決,駁回劉某的訴訟請求。
              律師隨筆:
              本案《房屋買賣合同》能否獲得繼續履行,應取決于其共有權人陳某的意思。進一步而言,雖然李某在簽訂《房屋買賣合同》時并未取得完全的處分權,但如果在辦理該房屋房產權屬變更登記時取得了共有權人陳某的完全同意,則案涉房屋就可以完成物權變動;在此情況下劉某的訴訟請求可以獲得支持。如果案涉房屋的共有權人陳某不同意該房屋的買賣,則由于陳某并未取得該房屋的完全處分權,根據物權法第九十七條的規定,該房屋并不能實現物權變動。而本案中對于劉某請求繼續履行合同的訴請,鑒于案涉房屋的共有權人陳某并不同意出賣,且其明確表示不予協助辦理該房屋的權屬變更登記手續,故本案不能支持劉某關于繼續履行的訴訟請求。
              對于在訴訟中一方當事人請求繼續履行合同的,應當符合合同法關于繼續履行的條件。合同法第一百一十條的規定:“當事人一方不履行金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者強制履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。”而在本案中,鑒于案涉房屋系李某與陳某的夫妻共同共有財產,因此,劉某的訴訟請求能否獲得支持,需要考察該訴訟請求是否符合共有物處分的相關法律規定或該房屋共有人之間的約定。對此,物權法第九十七條對于共有物處分的條件規定:“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。”因此,在本案案涉房屋共有權人陳某并不同意出售該房屋的情況下,李某作為共有權人之一對案涉房屋的處分不符合上述法律規定“全體共同共有人同意”的條件;進一步,在劉某的訴訟請求不符合上述法律規定條件的情況下,則其訴訟請求不能成立,應予駁回。
              其次,城市房地產管理法第三十八條第(四)項規定,未經其他共有人書面同意,不得轉讓共有房地產。對該強制性規范的法律性質,目前的共識是,該規范屬于管理性強制性規范,即共有人之一的登記權利人違反該規定所引起的法律后果是,登記部門在房屋買賣合同當事人申請辦理房地產權屬變更登記時,如果經審查發現,登記權利人出賣共有物并沒有得到其他共有權人的同意,則登記部門根據上述規定不予辦理房地產權屬變更登記手續。而人民法院在審理當事人關于繼續履行的訴訟請求時,應根據上述城市房地產管理法的規定,同登記部門的管理實踐保持一致。因此,對于本案劉某的訴訟請求,人民法院予以駁回,也同城市房地產管理法的規定保持了銜接。
              再次,對于本案所涉及的情形,從深層次來看,實質上涉及房屋的真正權利人的物權利益保護和善意買受人的合理信賴利益保護二者之間的平衡,即真正的權利人所代表的是一種物權人的靜態利益,而房屋買受人的權利則代表著一種交易安全保護的動態利益,在二者沖突的情況下,應注意實現二者之間的平衡。對此,在房屋買賣合同有效的情況下,一方面,買受人可以請求出賣人承擔違約責任,賠償其基于有效合同履行可以獲得的利益,在此情況下,其基于交易安全上的利益則得到了保護;另一方面,如果房屋買受人請求強制履行買賣合同,而共有人不同意出售,則不能實現房屋的物權變動,在此情況下物權的靜態利益則受到保護。在上述既保護了買受人的交易安全利益,又保護了共有物權人利益的情況下,對于本案所涉劉某繼續履行的請求,人民法院予以駁回,能夠較好地實現當事人之間靜態利益和動態利益的平衡。








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