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              賣方稱其系無權代理不愿繼續履行合同,買受人該怎么辦?

              發布日期:2019-05-13    作者:房產律師
                北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。
                (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可與我們聯系,我們將予以撤銷。)
                一、基本案情
                1、原告訴稱
                范某訴稱:2016年3月底,經北京金色時光房地產經紀有限公司介紹,范某實地查看了高某1位于順義區×1室。后在與高某2夫婦商談過程中,高某2稱該×1室不是滿五唯一,但其另外有一套房屋位于同小區×2室,符合滿五唯一條件也可以出售,該房屋與前述×1室格局一樣。2016年3月31日,高某2與其丈夫帶著順義區×1室和×2室兩個房屋的房屋所有權證原件、高某1的身份證原件來到中介公司門店,稱兩個房屋均可以出售。經考慮,范某選擇購買符合滿五唯一條件的房屋即涉訴的順義區×2室。范某與高某2簽訂房屋《北京市存量房屋買賣合同》,房款為300萬元。
                簽訂合同當日范某支付定金10萬元,合同還約定,范某在銀行面簽當日向高某1、高某2支付首付款90萬元。同時范某及中介人員均告訴高某2,范某需要在原有房屋過戶之后才能辦理房屋面簽、過戶手續。簽完合同之后三、四天范某去房屋實地進行查看。因買賣合同簽署過程中高某1一直未出現,為保證合同能夠正常履行,在2016年6月16日晚,中介公司員工到高某1、高某2家向高某1了解情況,高某1稱其財務工作較忙,沒有時間親自簽房屋買賣合同,故委托其母親出售房屋,對《北京市存量房屋買賣合同》表示認可。后在合同履行過程中,高某1、高某2拒不配合履行房屋買賣合同,高某1的父親稱需要加價至325萬元才肯出售房屋履行合同。為此,范某訴至法院,請求依法判決:1.高某2、高某1共同賠償范某違約金60萬元;2.高某1繼續履行2016年3月31日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,高某1于判決生效之日起十五日內將房屋過戶到范某名下,并于過戶當日交付房屋,范某于判決生效之日起十五日內向高某1支付房屋價款290萬元;3.訴訟費由高某2、高某1承擔。
                2、被告辯稱
                高某1、高某2辯稱:房屋買賣合同依法應被認定無效。2016年5月25日左右,由于遲遲未等到首付款,高某2夫婦多次催促支付首付款,但均遭范某及中介公司以各種理由拖延。面對高某2夫婦的多次催促,中介公司和范某不得不承認范某因首付款未湊齊而一直沒有推動面簽程序。而此案中,在高某2一家急需用錢,范某僅支付10萬元定金的情況下,卻在合同簽訂后兩個月內未推動任何程序,明顯是范某一方的責任所致。
                而此時遭遇困境的高某2夫婦才將與范某簽訂合同的情況告知高某1。高某1查閱合同后,向父母表示不認可該合同。2016年6月16日晚上,中介公司工作人員到高某2夫婦家要求高某1向高某2夫婦出具授權委托書,但高某1表示不認可該合同,不同意簽署授權委托書。根據合同法第51條規定,由于高某1未追認合同,該合同應被認定為無效。合同無效的責任方為范某和中介公司,我方沒有任何責任。綜上,范某起訴狀所言沒有任何事實與法律依據,合同依法應被認定無效,合同無效的法律責任應由范某和中介公司承擔,范某的訴訟請求沒有依據,依法應予駁回。
                二、法院查明
                2016年3月31日的《北京市存量房屋買賣合同》約定:出賣人高某1,委托代理人高某2,買受人范某;出賣人出售房屋坐落為順義區×2號,成交價格為3000000元,買受人在簽訂本合同的同時支付定金100000元;房款交付為買受人需要貸款的,支付的首付款為1000000元,擬貸款金為2000000元,支付首付款的時間或條件為面簽當日,剩余款項由買受人申請貸款;出賣人應當在收到全部房款前將該房屋交付給買受人;當事人雙方同意,自本合同簽訂之日起銀行批貸,雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。
                合同簽訂后,范某于當日通過中國銀行轉賬向高某2支付購房定金10萬元。
                范某為證明其主張,提供證據如下:
                1.高某1身份證復印件、房屋產權證復印件、契稅票、專項維修基金的票據復印件各一張,證明范某在簽訂房屋的合同過程中,檢查了高某2夫婦提供的房屋產權信息和產權人的身份信息,范某有理由相信高某2有權簽訂合同,合同有效;
                2.范某2006年8月至2016年6月之間的個人完稅證明原件十一頁及2004年12月至2016年5月社保繳納記錄原件二張,證明范某具有北京市購房資格;
                3.范某名下借記卡清單原件一份,證明范某已經備齊了90萬元首付款;
                4.中國工商銀行和中國民生銀行的范某賬戶余額原件二張,證明范某有能力全額支付房款,現有存款顯示余額近200萬元,還有一部分理財,一部分用于法院查封涉訴房屋;
                5.錄音光盤(4段)、錄音文字整理材料、證人袁×證言,錄音是中介公司工作人員袁×用其手機錄制,時間為2016年6月9日、11日、23日,均是證人與高某1父親的對話。證明高某1、高某2對于房屋一直在漲價,不出售房屋的理由不是高某1不同意,而是認為房屋價格賣低了。且從2016年6月11日錄音證據可以看出,高某1對房屋買賣合同是了解的,并沒有提出反對意見。
                三、法院判決
                1、一審判決
                1)范某與高某1繼續履行簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,范某向高某1支付房款二百九十萬元,高某1于范某付款當日將房屋過戶給范某并將上述房屋交付范某;
                2)高某1給付范某違約金二萬元;
                3)駁回范某的其他訴訟請求。
                2、二審判決
                駁回上訴,維持原判。
                四、律師點評
                房產律師靳雙權認為:
                依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內,以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為,承擔民事責任。
                此案的爭議焦點一為高某2代理高某1簽訂的房屋買賣合同是否有效。根據審理查明情況,高某1認可其委托父母代為出售房屋,雖高某1表示高某2在與范某簽訂房屋買賣合同時沒有告知高某1,其是在2016年5月之后才知道此事,但是根據雙方當事人陳述、證人證言、錄音證據,雙方在2016年5月、6月期間主要是對支付首付款以及房屋價格協商。
                高某1父親在2016年6月9日錄音中表示要求房款320萬元,且月底前先支付110萬元,否則高某1不同意賣房,但在2016年6月11日又再次確認同意以雙方合同價格出售,但要求范某一方2016年6月15日先付款100萬元,貸款190萬元,付款后才配合辦理房本核驗、網簽等手續。后通過中介人員就付款及價格問題雙方多次協商未果,在高某1自認的已知賣房后雙方仍主要是針對付款及價格事宜進行磋商,而不是高某1不同意賣房,故法院認定高某1的母親高某2代為高某1簽訂房屋買賣合同系有權代理,房屋買賣合同真實有效,高某1應自行承擔相應的民事責任,雙方應當依約履行。
                當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
                此案的爭議焦點二是合同能否繼續履行及違約責任問題。根據合同約定及房產交易部門的有關流程,首付款應于雙方在銀行辦理面簽當日支付,面簽之前要進行買房人資格審查、賣房人房本核驗、買賣雙方網簽等必要流程。根據雙方當事人陳述、證人證言及錄音證據,因高某1要求先行支付首付款才同意配合辦理房本核驗等手續。范某雖同意先行支付首付款,但就付款金額、時間雙方未能達成統一意見,故雙方仍應按原房屋買賣合同約定履行,首付款支付條件尚未成就?,F高某1拒絕配合辦理房本核驗、網簽等手續,也不同意按照300萬元的合同價格出售房屋,故其已構成違約,高某1應當承擔相應的違約責任?,F范某一方主張繼續履行合同,并同意全額支付剩余房款290萬元,對此,法院不持異議。
                范某支付房款后,高某1應協助范某辦理房屋的過戶手續并交付房屋,故對于范某的該項訴訟請求,法院予以支持。關于范某主張的違約金,高某1提出該違約金計算標準過高,請求予以調整,法院認為高某1承擔的違約金應以范某的實際損失為限,范某就此未提供證據證明,故法院視案件具體情況就該違約金金額酌情確定,對于范某該項請求的合理部分,予以支持,過高部分,不予支持。關于范某請求高某2就違約金承擔共同賠償責任,缺乏依據,法院不予支持。
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