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              因房屋轉讓協議無效請求退還購房款賣方拒不配合怎么辦

              發布日期:2019-05-13    作者:房產律師
                (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以上當事人姓名均為化名,如果雷同,可以和我們聯系,我們將予以撤銷。)
                一、原告訴稱
                原告曹女士、嚴先生起訴稱:2014年1月11日,我方與被告簽訂了一份房屋土地轉讓協議,協議簽訂后,我方向被告支付現金10萬元,我方發現被告轉讓的房屋及土地均是集體土地,違反了相關法律規定。要求解除協議,返還10萬元,但被告拒絕解除協議。故特請求法院依法判令:1、判令我方與被告簽訂的房屋轉讓協議無效;2、由被告向我方返還轉讓款10萬元。
                二、被告辯稱
                被告房先生、董某答辯稱:我們向原告轉讓房屋屬實,現原告不要房屋,讓我們返還10萬元購房款,我們現在沒有錢返還,等我們有錢后再返還。
                三、法院查明
                2014年1月11日,原告曹女士、嚴先生與被告房先生、董某簽訂一份農村房屋買賣轉讓協議,協議約定:1、由被告房先生、董某將自己位于XX縣XX鄉XX村5組的房屋、院落及土地(約9畝)轉讓給原告曹女士、嚴先生;2、轉讓價款為45萬元;3、該房屋、院落、土地的相關翻建,新建的一切手續由被告方無償辦理;4、簽訂協議時付10萬元,翻建手續及9畝地的全部圍墻建好,剩余款一次付清。協議簽訂后,原告向被告支付購房款10萬元,被告向原告出具收條一張。之后,原告得知轉讓的農村房屋不能辦理過戶。要求與被告解除房屋買賣轉讓協議,返還10萬元的購房款。但被告以無錢返購房款為由拒絕解除協議,原告起訴至法院。
                四、法院判決
                1、原告曹女士、嚴先生與被告房先生、董某簽訂的農村房屋轉讓協議無效;
                2、被告房先生、董某于本判決生效之日起十日內向原告曹女士、嚴先生返還購房款10萬元,逾期給付,按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的利息。
                五、律師點評
                房產律師靳雙權認為,農村房屋是指集體經濟組織成員基于特殊身份,無償從本集體經濟組織取得宅基地后,在宅基地上建造的建筑物。農村房屋買賣涉及到國家對房地產市場秩序的管理,有關房屋及土地管理的法律及行政法規是確認合同效力的依據之一,被告房先生、董某將自己農村宅基地上的房屋及9畝地轉讓給本集體經濟組織以外的城市居民,即原告曹女士、嚴先生。根據《土地管理法》第62條的規定:農村村民一戶只能有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省,自治區,直轄市規定的標準。農村村民出賣,出租和出售宅基地的,再申請宅基地的不予批準?!锻恋毓芾矸ā返?3條規定:農民集體所有的土地所有權不得出讓,轉讓,出租用于非農業建設?!锻恋毓芾矸ā返?3條的規定:任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須申請使用國有土地。國務院辦公廳國辦發(1999)第39號《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》,國務院2004年(關于深化改革嚴格土地管理的決定)及國土資源部2004(關于加強農村宅基地管理的意見)中均明確:宅基地使用權的取得應當是取得農村集體經濟組織成員資格的人,嚴禁城鎮居民購買宅基地上的農村房屋。上述文件雖然不屬于法律與行政法規的范疇,但他們是相關職能部門行使職權的準則和規范,作為明文下發的禁止性規定,不能否認其效力,不能與其相對抗?!段餀喾ā?53條也規定,宅基地使用權的取得行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。此種房屋的買賣侵犯了集體經濟組織及其他組織成員的公共利益。因此,原告與被告訂立的農村房屋買賣協議違反了《土地管理法》及國家相關政策的規定。原告主張確認雙方轉讓協議無效的請求予以支持,被告基于協議取得原告10萬元購房款,應向原告返還。
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